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[转载]开发商熬出头了?重拳出手救市之下,房地产还好得起来吗?

转自 铁锤微观



最近发生的很多事情,给我的感受是,世界是立体的,也是折叠的,人类的悲欢并不相通。

一边是北京、上海等地的豪宅又开始燥热了。5000万总价的房子,有钱人买起来连眼睛都不眨一下。且优中选优的房子,一房难求。

11月23日,中植集团也发布了致歉信,直接摊牌了,账面资产2000亿,剔除保证金后负债规模4200-4600亿。所谓致歉信其实就是确认暴雷,保全最后一丝体面。

从网上的信息看,中植投资者15万人,平均每个人的投资额在300万左右。后续投资者能拿回多少本金我们不得而知,但至少这2500亿的窟窿,足以让十万中产甚至是富人家庭的钱包惨遭洗劫。

有人感慨,中植真乃良心企业,不坑穷人。我想说的是,再怎么元气大伤,这些人还是有一定家底的,至少都是衣食无忧,有房有车一族,瘦死的骆驼比马大。

相反,“盛世之牛马,乱世之炮灰”的普通人,才更该担心是否还能守住自己的生存成本边界线。



另一边,在经历一番殊死抗争之后,亮亮丽君终于决定回老家了。他们走了,带着大可不必,但甩又甩不掉的房贷。我想这大概是有什么难言之隐,否则不会对一座选择安家的城市如此失望透顶。

正如我之前反复强调的,利他而不利我,这不是大局。牺牲广泛个体的利益,为某些集团牟取私利,会加剧国家公信力的透支,更会动摇国家根基。我们亟需改变的是从源头上完善机制、加强监管,废除不公平制度。

否则,不管公道多自在人心,抗争多么正义,都未必会有圆满的结果。这种类似案例发生得多了,将无法阻挡社会情绪陷入负反馈的螺旋。

我不会说大道理劝慰被现实伤害得遍体鳞伤且无奈的年轻人,但愿未来大家的世界能少一些鸡鸣狗盗的威胁,多一些人性温暖的境遇。

再说一句可能会被扣上“妥协主义”帽子的话:规则既然无法改变,那就只能调整自己了。

一则这个社会大的趋势永远不变,社会达尔文主义仍然是衡量主流价值观的标准,而且那些设置标准的人,从一开始上车后,就把车门彻底焊死了;二则,我们一生所求不过是健康稳定,保护好自己的软肋才是最重要的。

世界上与国之间的经济往来又何尝不是这样?到处体现着弱肉强食与赤裸裸的压榨剥削——发达经济体通过出口高价值的工业品和服务产品,来换取发展中国家的原材料和廉价工业品,从而自己可以工作更少的时间,获得更多的物资和资源。其本质也是在搞金融、科技、产业等领域的多重霸权。

所以,有时候空有一腔逆天改命的信仰固然重要,但认清现实显然更重要。

这几天,关于房地产又传来了更大的消息,国家重拳出手救市了,几乎是以一种力挽狂澜的方式对有实力的房企进行输血——既喊话金融机构要对民企国企一视同仁开放融资,又紧急拟定50家房企白名单,传闻旭辉、碧桂园等已暴雷房企也被纳入其中了,而且上了白名单的房企据说可以实现无抵押向银行贷款。

万亿刺激之后,又现无抵押融资输血,原来房地产才是真爱。

于是我们看到,这段时间舆论开始转向,“房企熬出头了”的声音络绎不绝。朋友圈里的中介朋友更是集体颅内高潮,“劝买房”的文案再次狂飙。

开发商真的熬出头了吗?重拳出手救市之下,中国房地产还好得起来吗?

这个问题上篇文章聊过,但没有细说,只是用保大放小、国进民退简单作了总结。今天我们来详细说说,这轮救市的基本逻辑和可能达到的结果。

首先,和以往一样,中央再次强托房地产,给优质房企输血,核心目的是改善地方财政状况。

以前我就说过,中国的房地产行业从启动至今,都是财政需求驱动的。整个交易机制、金融机制都是为了满足地方财政需求设计的,而这套机制的起点就是土地出让金。

地方财政反映出来的问题,根子在房地产市场上,简言之就是房子和土地卖不掉了,接盘游戏玩不转了。通俗点说就是不产生订单了。这种背景下,我们都觉得首当其冲受伤的是房企,其实被绑在这架战车上的地方政府的处境,也好不到哪去。

今年前10个月,卖地收入在去年的基础上再下跌20%,连累全国政府性基金预算收入下跌16%。实际是很多省份的财政收支,早就扛不住了。

于是我们便看到,旧戏重演,宏观层面开始强行喂饼输血,不惜代价救助,本质上都是为了共同的利益。当然了,从官方的措辞来看,这一次是有针对性的救助。

这就是我要说的第二点,这是房地产出清的最后一战,底层逻辑依然是大鱼吃小鱼的游戏。

房地产要回归民生属性,最终离不开国有发展的框架。而大刀阔斧的改革需要时间,我们又等不了,所以最好的方案就是国家亲自下场——接下来我们将看到两种景象,一是国企央企获得融资后,在土地市场大放异彩,完成托底地市的任务;二是民营房企以保交楼为核心,毕竟保交楼就是稳民生,这是当前急需要完成的工作。

重要会议强调一视同仁,其实就是在安抚民营房企的情绪,也等于肯定其价值。但有一点我想接下来的房企要搞清楚了,那就是找准自己的位置,不要不自量力,尤其是恒大的前车之鉴,其实已经给房企敲响了警钟——当前的第一要务是保交房保民生,不是你们转移资产的时候,是时候把力气花在保全后半生的地方了。

说到保交楼,我还是忍不住要吐槽几句。

都2023年了,不敢想象期房预售制度竟然还存在,买房人交了首付款,签了购房合同,却拿不到产权,这相当于开发商白得一笔钱,妥妥的空手套白狼。且房屋产权仍然可以用来抵押贷款。更细思极恐的是,这期间监管一直处于空白状态。

这一点我们真的该好好学习中国香港,制度的设置是为了把房企做强,而不是做大。香港土拍是拍开发权,开发商向政府支付地价20%的开发权费用。等项目交付变现后才缴纳地价的余额。即在香港做房地产开发,对自有资金比例要求极高。

有人私信说,企业上岸后,挥向业主的拳头更有底气了。是啊,拎不清形势的房企可能会继续滑向深渊,但聪明的房企应该会吸取教训,做好服务,把扫地的威严,再捡起来。毕竟这才是他们活下去的底气——还是那句话,时至今日,宏观层面的输血只能暂时保全房企苟活,购房者才是你们真正的衣食父母。

总而言之一句话,不管政策也好,还是房企承诺的保交楼也好,别看他说啥,要看他干啥。

再者,房地产还好得起来吗?其实在官方这里,这个问题是不存在的,因为房地产一直处在“高质量”发展阶段。

10月18日,国家统计局高层就发表过,“房地产持续高质量发展,还是有很强的支撑的”的观点。

有句话说得好,只要你不尴尬,尴尬的就是别人。

简单说说我的看法,房地产一定能好起来,这是相对今天而言,但想回到每年18万亿销售额的时代,绝对不可能。还是那句话,人口、经济、供给等基本面已经彻底变了。

前几天看到一个观点说,未来10年我国仍然有2亿大学生毕业,这将产生庞大的购房需求,将对房地产形成强劲的支撑。

单纯讨论2亿需求这个数字是没有意义的,我们更要考虑2亿人中有多少是真正有需求的,有多少是家里给备好房子的,以及有多少是靠个人能力能买得起房的。

更不能回避不谈的现实是,年轻人正面临十年寒窗苦读换来了大学梦圆,毕业却遭遇了全球经济增速放缓的艰难处境。

罗翔说,我不信天道酬勤。余华说,时代变了,努力工作不一定有回报,年轻人会越来越难。

身处这样的时代,未来2亿年轻人还会毅然决然选择“工资大半都用于供不断贬值的房子”的生活方式吗?这是一个值得深思的问题。

说回当下房地产的形势,救市的两条主线已经非常明晰了,一是融资输血,给开发商注入信心,上面已经说得很清楚了;二是要解决需求侧的问题,就是要让居民家庭手里有资金流动性。

直接发钱吗?当然不是。没有抵押物式的放水,只会被通胀吞噬,因为货币有乘数效应。

六年前支撑地产完成飞跃的载体是棚改,这一次接棒的则是城中村改造和保障房建设。

广州已经率先发力了,一是拟推出全国首个城中村改造条例:2/3以上村民同意即可;二是支持广州、深圳结合城中村改造规模化建设保障性租赁房。虽然形式不同,但内核其实都是有形之手在强行创造需求——拆除、新建都需要腾退之前的老房子,而且大大降低了新政推行的难度。

同样这样做的还有江苏太仓,国资出手收购老百姓手里的老破旧二手房,通过以旧换新的模式,既解决了保障房问题,又解决了改善群体的换房需求,同时还帮助开发商去库存盘活项目了。

当然了,目前这么做的只是极少数城市,还无法对市场构成全面影响。但必须承认的是,现在形势比人强,换句话说,一旦这个头开了,后面会有更多城市自成阵型。

即便到了这一步,我仍然坚持认为房地产是“托而不举”。宏观施策的本意并非是强拉房地产,而是避免硬着陆。说穿了是重新建立信心,让老百姓有消费和投资的意愿,因为这一切的源头,都是房地产。

历史规律表明,只要让百姓口袋里有钱,眼里有光,勤劳勇敢能吃苦的中国人,没有什么坎是过不去的。

但是历史也告诉我们另一个道理:知易行难。

当下我们能做什么呢?

人有悲欢离合,月有阴晴圆缺,天有四季变换,顺势而为就好。

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